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築年数が50年や60年といった築古物件は周辺相場よりも、かなり安く購入することができます。そのため不動産投資初心者でも手が出しやすく、リフォーム工事などもDIY感覚でやろうと考えている方も多いと思います。
ですが、素人のDIYと実際に築古物件をリフォームするのとでは、かなり大きい違いがありますので注意が必要です。
実際、自分でDIYをして必要な通し柱や構造壁を間違って壊したり、上を張り替えるだけで良かった床を剥がしたり、傷つけてしまったことで、かえって修理費用が膨れ上がるといったこともあります。
今回は実際に築古物件を購入した鈴木さん（仮名）の失敗談を紹介します。
築古物件の不動産投資を考えている不動産投資初心者の鈴木さん（仮名）は、不動産仲介業者と、ある日、物件価格1000万円・築50年の23区内・駅から徒歩10分圏内の築古物件を見に行きました。
鈴木さん（仮名）が一通り家を見て回ると、二階の洋室の壁紙が一部剥がれていて、不動産業者の説明では、「調べないと分からないが、湿気で剥がれているだけなのではないか」とのことでした。鈴木さん（仮名）も、壁紙なら自分で張り替えればいいぐらいに考えていたので、あまり気に留めていませんでした。
しかし、購入後にリフォーム業者に調べて貰ったら、実際は湿気ではなく雨漏りで剥がれていて壁紙の交換だけだと思っていたら5,60万円ほど工事費用が掛かったというケースがありました。
誤解のないようにお話しますが、不動産業者は嘘をついていたわけではなく本当に知らなかったのです。
不動産仲介業者の営業マンは、土地の相場や地域の環境には詳しいですが、家の構造や建築などの専門的なことは分からない場合が大半です。
ですので、今回の場合、購入者である鈴木さん（仮名）は営業マンが言ったことを鵜呑みにせず、原因についてはホームインスペクションなどを使って、事前に調べるべきでした。
トイレやお風呂の工事費用は修理ということになると、かなり費用が高額になります。築15年以上になると、キッチンやトイレ・お風呂などの配管は修理工事が必要になることが多いので、注意しましょう。
例えば、古い建物は一部トイレが汲み取りになっているところもありますが、それを単純に水洗トイレに変えるだけの工事でも、だいたい100万円近くします。また、キッチンも、システムキッチンにしたいとなれば100万円から200万円は掛かります。
事前に水回りの工事が必要かどうかは、注意深く考えた方がいいです。
お風呂もユニットバスにすると100万円近く掛かるので、ベテラン不動産投資家やプロは結構、気にする部分でもあります。
築古物件の特徴として、安いのはメリットですが、そのまま使うと投資向けとしては借りて貰えません。
かといって借りて貰えるように設備投資をすれば採算が合わないということも結構多いのです。築古物件だからといって、必ずしも出費が抑えられるとは限りません。
もし仮に壁紙を張り替える、床のフローリングを張り替えるだけでいい場合はとてもラッキーです。全部やってもそこまで費用が掛からないので、他に問題がなければメンテナンス次第では10年、20年の使用に耐えうることもあるでしょう。
しかしそんなことは築古物件では稀です。大抵は、水回りや外壁、屋根裏、床下などに何かしらの問題が残っています。
それらが駄目な場合、リフォーム工事の費用は当初の予定の何倍にも膨れ上がる危険があります。本気で購入を考えるのであれば、ホームインスペクションなどの専門家を利用するか、疑わしい物件は購入を見送る、といった判断が必要になります。
鈴木さん（仮名）が購入した築古物件は、築50年なのでかなりひどい状態だったそうです。
部屋の畳はボロボロで、扉もしっかりと閉まらずスキマ風が吹いていたそうです。
扉を固定する部品も錆びていて、壁紙も雨漏りや湿気で剥がれて変色していたり、裏庭は雑草が生え放題だったり、雨漏りも酷く、2階の天井は剥がれ落ちていて、一部天井裏が見えてしまうほどの状態だったそうです。
鈴木さん（仮名）は、築古物件購入後、リフォーム工事をDIY感覚でやろうとしました。
雨漏りを自分で直そうと、ホームセンターで木材や道具を買って色々試行錯誤し、1週間泊まり込みました。しかし、雨漏りは雨漏り診断士という資格が存在するくらい原因を突き止めるのが難しく、専門知識と経験が必要です。
鈴木さん（仮名）は雨漏りの修理を自分で行うことを諦め、業者に修理を依頼しましたが、雨漏りの修理費用に約130万円を支払うことになりました。
結果的に、鈴木さん（仮名）は時間も費用も労力も無駄にしてしまったらしいです。
リフォームには熟練した職人と技術、経験が必要なため壁紙の張り替え一つとっても器用な方を除いて、なかなか上手くいきません。
ましてや、素人が雨漏りの原因を突き止めて、修理することはほぼ不可能であり、不動産経営には、まだまだ他にやらないといけないことがあるので、この場合は最初から業者に頼んだ方が賢明です。
なお、鈴木さん（仮名）の購入した築古物件には、まだ問題がありました。
実は、家が少し傾いていたのです。注意して見ないと傾いていることが分からない程度のものでしたが、家が傾いているのは大きな問題です。もちろん鈴木さん（仮名）自身がどんなに力持ちであっても家の傾きを補正することは出来ず、業者に頼むこととなります。
家が傾いている原因が地盤沈下の場合は地盤改良工事が必要で、工事を行う場合、少なくとも数100万円以上。地盤の状態によっては、それ以上かかる可能性もあります。
また、シロアリなどで柱がやられたことによる傾きも場合によっては100万円以上の駆除費用＆リフォーム費用がかかったりします。
上述のようにリスクがあることは承知で安い築古物件を購入する際は以下の3つのポイントをおさえてください。
雨漏りしていると天井裏などはカビが生えていたり、カビ臭くなります。最低限、天井裏をみて観察しましょう。
重要なのは、建物を内見したときに、見えない部分に関してどのようなリスクがあるのかを考えて、注意深く観察することです。
リフォームの見積もりを依頼する際は、1社ではなく、3社くらいから取ることをおススメします。また、相見積もりする際はリフォーム会社にその旨伝えましょう。より良心的な価格が提示さればケースが多いです。
なお、見積もりをする際は床や壁紙、屋根や外壁をどの程度修理、清掃したいのか自身であらかじめ考えておくことが必要です。たとえば、外壁が汚れていたとして、一時的に綺麗にさえなってくれればいいなら、塗替えではなく、高圧洗浄だけでいい場合もあります。リフォーム業者にそういった自分の要望を正確に伝えられないと、業者によって使う材料や必要な工事、内容が変化してしまい、せっかく相見積もりをとっても工事内容が違う意味のない比較となってしまいます。
屋根や外壁の見積もりなどは、事前にネットで調べて知識を持っておくだけでも工事内容を具体化しやすくなりますので、おススメです。
雨漏りの修理や配管工事などは無理でも、庭の木の処理や草の処理は自身で行うことができます。
それらを行うだけでも余計な清掃費用を浮かせることができます。運動不足なら、ちょうどいい運動にもなりますね。
築古物件は、確かに不動産投資初心者でも安価で気軽に手を出しやすいですが、そのぶん、物件選定には、深い観察眼と広範な知識・事前の準備が非常に重要となります。
逆に、物件の選定さえできれば、築古物件は不動産投資の中でも利益を出しやすい投資手法といえます。
ここで紹介した鈴木さん（仮名）のように、事前の準備不足のまま築古物件を購入したことによって、数百万円を超えるリフォーム工事費用を支払い、あとになって、築20年くらいのリフォーム工事済みの中古物件を買っといた方がよかった、なんて後悔することがないようにしてください。
この記事を通して、不動産投資初心者が陥りやすい落とし穴を知り、多くの方が不動産投資家の一歩を歩まれることを望みます。
