契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いやその実態について解説

契約不適合責任とは、もともとは瑕疵担保責任が2020年度に切り替わったものです。売主が不動産業者の場合、契約不適合責任は最低でも購入されてから2年間保証されることになります。契約不適合責任が適用される契約の種類は、請負契約と売買契約がありますが、今回はトラブルになりやすい不動産の売買契約について解説したいと思います。

不動産を売買後に、その不動産にトラブルや不具合があったときには買主は売主に全部で４つの請求が可能です。

1つ目は追完請求といって購入後の不動産に雨漏りや構造耐力上の不具合があった場合、修補請求をすることができます。

2つ目は損害賠償請求、3つ目は代金減額請求ですが、これは原則として追完請求をしたものの売主が応じないという場合に限られます。

最後は契約解除となり、これも原則として追完請求しても売主が応じない場合に限り、請求することが可能です。

改正前の瑕疵担保責任では、契約解除と損害賠償請求のみが認められています。

①契約内容どおりの物件を引き渡すことを義務化

まず、瑕疵担保責任では売買の対象となる物件については、瑕疵のない物件を引き渡すことが売主の責任ではないとされていました。

しかし、あからさまに分かる建物の瑕疵は別として、内部の構造や骨組みなどに対する重大でかつ隠れている瑕疵については、売主に故意や過失がないなら責任を問えない現状では、買主は安心して不動産を購入することができなくなってしまいます。

2020年の民法改正により、この部分に対して契約内容どおりの物件を引き渡すことを義務化したことで、買主は売主に完全な履行を求めて追完請求ができるようになったのです。

また、買主が知っていたような瑕疵についても追完請求が可能となりました。

②適用範囲が拡大

2つ目は適用範囲が拡大されたことです。

従前の瑕疵担保責任では、契約締結から引き渡しまでの期間に災害や何らかの事故によって瑕疵が新しくできた場合には、その責任を売主に追及することができませんでしたが、契約不適合責任は、物件引き渡し時までに生じた瑕疵についても、売主は責任を追う事になりました。

これにより契約から引き渡しまでの期間も、買主は安心して必要な手続きや準備が可能となったのです。

③権利の拡充

3つ目はさきほども挙げた権利の拡充です。

瑕疵担保責任では契約解除と損害賠償請求のみですが、契約不適合責任では追完請求と代金減額請求を行えるようになり、契約から引き渡しの間で判明した瑕疵について、買主側は価格交渉を行いやすくなりました。

ただし、損害賠償請求については、瑕疵担保責任では無過失責任といって売主に故意や過失が無くても請求可能でしたが、契約不適合責任では故意や過失がある場合に限って請求できることになっています。

④権利行使期間が長くなった

4つ目は権利行使期間が長くなったことです。

以前の瑕疵担保責任では、瑕疵を発見してから1年以内に権利行使までやらなければならなかったのですが、契約不適合責任では瑕疵を発見して、売主に通知さえすれば権利行使期間は発見から1年が過ぎても有効となりました。

契約不適合責任は2020年4月より運用が開始されてまだ日が浅いので、そこまで運用実績があるわけではありませんが、多くの不動産業者では特記事項や容認事項を設けて、契約書と物件の内容に不備がないかを漏れなく記載しています。

契約はそもそも口頭でも成立するわけですが、いくら内見時に物件に不具合があって明らかに分かるような瑕疵について売主が説明して、買主がその時に了承を得ていたとしても、契約書の内容と実際の物件の内容に不備があり、記載されていなければ売買取引成立後に、買主から瑕疵について責任追及されれば、録音でもしてない限り合意を得ていることの立証ができないので、責任を追及されることになります。

特に、雨漏りや越境物（隣の敷地から枝や構造物がはみ出して購入予定の敷地にはみ出しているなど）について、契約不適合責任を追及された場合、取り返しのつかない問題になるので特記事項に、必ず記載するように大半の業者は対策をしています。

実際の取引例でいえば、中古不動産の売買において、契約後の引き渡しまでの期間に、買い手側がホームインスペクションを入れて後で契約不適合部分が見つかった際は、追完請求や代金減額請求を受け入れなければならないケースなどが考えられます。

引き渡し時に決済代金を支払うわけですが、契約が有効に成立している以上、売主も妥当な範囲での値下げ交渉を受け入れざるを得ない状況となりますので、不動産売却後の資金計画に支障をきたす可能性があります。

契約不適合責任によって、売主の負担は大きくなったと言えますので不動産売却の際は、信頼できる不動産会社と契約書の内容や特記事項を相談して、安全な売買取引をするためにホームインスペクションを入れることも検討することをおススメします。

基本的に不動産業者は契約不適合責任を免責することは宅建業法や消費者契約法で禁じられていますが、仲介など売主や買主が業者ではなく、個人間であれば契約不適合責任の免責は可能です。

なぜなら、瑕疵担保責任も契約不適合責任も法律では任意規定となるからです。

任意規定とは、特段、契約書に規定がない限りは民法に規定されている法律が適用されるということであり、契約で別に規定がある場合にはそちらが優先されることになります。

実務として、免責といっても一切保証しないわけではなく、だいたい3カ月ぐらいが契約不適合責任の期間となっていますので、その期間を目安に短いものをできるだけ避けていくようにするのが失敗しない物件選びの一つのコツとなります。

いかがでしょうか。

宅建試験でも契約不適合責任は、重要な論点でありますが、実際の売買契約でも注意が必要です。

大半の方にとって不動産取引は一生に一度であると思いますが、売主も買主もお互いにとって禍根を残さず、後悔しない取引をするためにも、契約不適合責任については一度、深く知る必要があるかと思います。

不動産取引に望む多くの方にとって、この記事が参考になれば幸いです。