中古マンションの相場はどうやって把握できるか？調べ方を徹底解説！

中古マンション相場については、戸建てと違い、多くの取引事例が残されています。
また、一戸建てと違い、立地や間取り、環境など全く同じ物件が存在しない戸建てに対して、マンションは割と間取りや立地、環境が近似しているものが多いので、取引事例を比較すればそこまで相場価格から外れず、戸建てよりも物件価格を比較しやすいといえるのも特徴です。マンションマーケット、イエシルというサイトは、今まで世の中に出回った数多くの物件データを蓄積していて、更にAIで分析もしてくれるので、その地域におけるマンションの価格帯がどのくらいかを知ることができます。
しかし、ご利用にあたって注意点があります。
タワーマンションなどの大規模マンションなら取引事例が数多くあるので、AIによるビッグデータ解析が有効ですが、小規模タイプのマンションやアパートなどは取引事例が蓄積されづらいので、必ずしも大体の相場をどの物件でも把握できるわけではありません。ですので、こういったサイトに頼るのもいいですが、スーモやホームズなどのサイトを逐一見て、自分で相場を把握することも重要です。

マンションマーケットやイエシルで相場を検索することはできますが、それはあくまでも画一的な基準による周辺の成約事例を平均化したものに過ぎないということです。
つまり、元の成約事例が少ない小規模マンションや投資用物件などの相場とは異なることになります。
特に、住宅価格というのは長期金利の上下に左右されたり、ローン審査の厳しさ、つまり銀行などの金融機関の経営方針や金利によって左右されることが多いです。
そういった背景から成約事例の蓄積やデータの相場分析だけでなく、今の売り出し価格がどうなっているのかをタイムリーに知らないと、相場価格の範囲内で物件を購入したとしても、周辺相場はそういった事情で下がっているで、結果的に高値で買ってしまったなどということが起こりえます。
ですので、時間があれば、不動産会社から成約事例をもらったり、現在の未成約物件などの周辺相場を聞きにいくことで、より正確に住宅相場を把握することができます。
オススメは地場の不動産会社で、長年にわたって周辺地域の物件を扱っている不動産会社に成約事例をもらうことで、レインズに登録されてない物件データや人気の地域、周辺環境などのタイムリーで貴重な情報を得ることができます。
これらの地場業者は、レインズにも登録されない取引事例を多く持っていて、業者間でそういった取引事例の情報がサイト内で共有されているわけでもないので、地道に足を運んで複数の業者から取引事例をもらうようにしましょう。

イエシルなどのサイトで相場を調べるときに注意しなければならないのは、不動産業者が物件の持ち主から物件を買い取り、リフォーム工事やリノベーション工事を施して、新たにそのマンションや戸建てを、リノベーション物件として売り出す再販物件というものです。

リフォームやリノベーション工事を施された物件は、築年数や構造などで相場を把握することが難しくなり、周辺相場から価格が外れてきます。

では、どうやってリフォームやリノベーション工事の費用を出すのかというと、プロがマンションを購入して再販するといったような場合、一般の方よりもリノベーションやリフォーム費用は安く済みます。

もちろん、一概には工事内容がマンションの設備状況や状態によって違うので言えませんが、だいたい1㎡辺り6～7万円程度掛けていると考えて頂ければ、そこまで外れてないのではないかと思います。

たとえば、60㎡ほどのマンションであれば、大体360万円～420万円ぐらい掛かっていると考えればいいでしょう。

そこに、周辺の物件価格と工事費用を上乗せした金額が売出価格となりますので、そのうえで周辺相場よりも高いか安いかを判断するようにしましょう。

ただ、不動産会社の売り出す再販物件は、業者の利益を多めに上乗せしているので、周辺相場よりも割高なことが多く、最初から選択肢から外しても問題はないと思います。

マンションには区分所有者の集まりである管理組合があります。

区分所有者とはマンションの部屋を購入して所有している人のことですが、ほとんどがマンション管理のことについては素人です。ですので、多くの管理組合はマンション管理会社に管理を依頼しています。マンション管理をするにあたっては、適当にマンション管理をすればいいわけではなく、区分所有法という罰則付きの法律がありますので、区分所有法に基づいた運用をしないといけません。

また、マンションはさきほども言った通り、住民同士のトラブルがありますので、民法も絡んできます。

ですから、ほとんどの自主管理物件は管理として成立しておらず、駐輪場のトラブルや住民同士のトラブルなどを解決できず、酷い場合は理事や理事長などの管理組合の役員が長期にわたって、住民から毎月支払いを受けている修繕積立金や管理費用を着服してることもあります。

かといってマンション管理会社も、しっかりとマンション管理をしてくれているのかというと、そうとも限らない現状があります。

たとえば、管理費の滞納や修繕積立金の滞納などもマンション管理会社が積極的に取り立てをするのではなく、管理組合が主体的に行わないといけませんし、マンション管理規約でやってはいけないことをやっている区分所有者がいた場合や、騒音トラブルもマンション管理会社は貼り紙で注意を行うぐらいで、それ以上のことはなかなかできないのです。

また、管理組合は年に一回、総会で会計報告をすること、監査も第三者を置くことが義務付けされていますが、素人の集まりである管理組合では、専門的知識を必要とする監査機能や会計にも内部統制が働かず、総会すら召集されないこともあります。

こうなると、どうなるかというといくら人気のマンションといえども、十年後や二十年後は、外壁がボロボロになり、排水設備や電気設備、配管工事もできない状態になり、スラム化することになります。

ですので、マンションを見るときは相場を見ることも大事ですが、マンションの管理状態を見ることも忘れないでください。

いかがでしょうか。

中古マンション購入にあたり、相場のことも大事ですが、管理のことにも目を配ることで中長期的に安全なマンションを買うことができます。

こういったマンションを買えば、資産価値が保たれやすく、出口戦略を取るときも安心して売買ができるので、ぜひ今回の記事を参考にしていただければ幸いです。

最後までお読みいただきありがとうございました。