【目次】
簡単に言うと、不動産の投資信託バージョンで、運営や管理は全て不動産のプロである上場企業が行います。
正式には不動産投資信託証券といい、株式と同じで現物資産で保有するのではなく、証券として保有・売買します。上場企業は、オフィスビルや住居、商業施設などの不動産を保有・管理して、そこから得られる賃料収入や売買損益から経費を差し引いた利益を、REITを保有している投資家に分配する仕組みです。
REITには、ホテル型や住居型、物流型など様々な種類があり、バランスよく不動産を保有する総合型やバランス型のリスク分散を利かせたREITも存在し、金額も２万円程度から購入できるので、多くの不動産投資初心者にも人気となっています。
REIT（不動産投資信託証券）は、運営や管理を全て不動産のプロに任せられるので、自分で物件を選定・管理することもなく、投資用ローンなどを組んで借金をしてリスクを背負うこともありません。
REITを運営する企業によってバラツキはありますが、だいたい１年に２回ほど配当金も得られ、特定のREITが人気化すれば、株式と同じく売却益を狙うこともできますので、不動産投資を始めたいけど資金がない投資初心者にも人気があります。
現物資産ではなく、株式で持っているだけなので、いくら不動産価格が暴落したり、空き室があっても、毎月のローン返済に負われることも、災害リスクや事故のリスクに負われることもありません。最悪、REITが上場廃止になって紙くずにはなっても、借金を背負うことはありません。
実際に、現物不動産投資をしている人間からみて、ソーシャルレンディングやREITなどを不動産投資と呼べるかは置いといて、多くの不動産投資初心者が気軽に手を出せることから、入口としてREITやソーシャルレンディングは好まれています。
結論から言わせていただくと、不動産投資の入口としてREITやソーシャルレンディングは、おススメしません。
その理由については、失敗例を交えて説明させていただきたいと思います。
不動産投資初心者である鈴木さん（仮名）は、不動産投資の勉強を兼ねてREITを１００万円分ほど購入しましたが、結果的には４０万円ほど売却損ができてしまい、現物不動産投資の頭金として保有していた現金を減らすことになり、不動産投資の勉強も上手くいきませんでした。
では、どうしてこのようなことが起きたかについて説明させていただきます。
REITの性質は証券です。
ですから、REITを買うのは株式を購入することとほとんど変わりません。REITには、株式と同じように割安や割高を示す指標が存在し、チャートも日々上下します。そして、REITを運営する会社が、どの比率で、どの種類の物件を、どのくらいの価格で、どの地域で物件を購入しているか、事細かく閲覧することができます。
ですが、自ら投資ローンを組んで、内見をして、不動産会社と折衝して行う現物の不動産投資とは、全く性質が異なります。
REITは、物件の選定をするREIT発行会社の選定をするだけで、どのような不動産を実際に買うのかは、REIT発行会社が行います。
REITを買うだけでは、空室リスク、投資ローンの審査が通りやすい物件か、物件の実質利回りを計算できるか、内見時に物件のどこを見ればいいか、物件購入後の管理費用や修繕積立および固定資産税などはどう考えればいいか、周辺の物件相場や特色など全く分かりません。
これでは、REITを買ったことに満足してるだけで、意味がありません。
本件の鈴木さん（仮名）は、REITを買ったことに満足してしまい、NAVや年間配当金、プロがどのような物件を買っているかという表面的情報をみて、不動産投資を理解した気になってしまったのが、敗因となります。
これは、当たり前のことですが、REIT発行会社として上場している企業が購入する物件と、普通のサラリーマンが買う物件はかなり性質が違います。そもそも法人と個人では、買う物件の価格も規模も違う上に、知識量からリサーチ能力、資金力も違いますから、プロと同じような物件を買うことはなかなかできません。鈴木さん（仮名）も、REIT発行会社が東京２３区内を中心に購入しているから、自分も同じような場所や地域で物件を購入すれば、得することはあっても損することはないと考えていました。
実際に、鈴木さん（仮名）は、相場より安かったという理由で、接道状況が悪く、再建築不可の物件や旗竿地の物件、契約不適合免責の物件をローンで購入することを検討していたようでしたが、資金計画や出口戦略の面で懸念事項が多く、本人も住宅購入経験が全くなかった点から、まだまだ知識不足だったので、慎重に物件選定から改めるように促しました。
また、住宅購入経験がない方は、初めての不動産購入ということで舞い上がりやすいので注意が必要です。
REITは、最初の方でも申し上げましたが、毎日のように価格が変動する株式と性質がほぼ同じです。需給関係でいえばREITは毎日、出来高によって価格変動するのと違い、現物不動産は全く同じものは一つもないので、価格変動することもあまりありません。数年から10年程度の期間なら、だいたいどの物件も価格はあまり変わりません。ですが、REITは1年後には2倍になっていることや、最悪0になっていることもあります。
もし、現物不動産投資の入口としてREITをと考えている方は、REITではなく、しっかりと現物不動産投資家の方の意見や書籍を参考にして、勉強されることをおススメします。
鈴木さん（仮名）はREITを1年ほどやりながら、現物不動産投資の勉強も並行していましたが、REITの知識は、現物不動産投資をやるにあたってほとんど参考にならず、REITをやらずに最初から現物不動産投資一本に絞っていたら、いたずらに頭金を減らすようなことをせずに済んだと後悔していました。
鈴木さん（仮名）は、REITの日々の値動きが気になって、現物不動産投資の勉強が手につかなかったと後に述懐していましたが、REITをやることで、現物不動産投資をする目標から遠ざかるようであれば、いっそのことやらない方がいいのではないかと思います。
いかがでしたか。
REITは、確かに不動産投資初心者でも気軽に手を出せるものですが、実際に不動産を買って、不動産経営を行う現物不動産投資をやるのなら、かえって遠回りになる場合があります。
まずは、現物不動産投資を考えているなら、物件の選定やキャッシュフローの計算、実質利回りの計算、空室リスク対策などを、ネットや不動産投資家のコミュニティに所属するなりして、下手にREITに手を出すよりも、一本に絞って勉強することをおススメします。
この記事で紹介した鈴木さん（仮名）のように、不動産投資初心者がハマりやすい落とし穴を避けて、皆さんが不動産投資で、いっそう豊かになっていただければと思います。
これが、多くの不動産投資初心者のご参考になれば幸いです。
