不動産投資を始め方を5つのステップで紹介

不動産投資は、投資という名前がありますが、基本は不動産賃貸業です。

株式投資やFX、仮想通貨投資のように買えば終わりというものではなく、しっかりとシミュレーションだけでなく、手元に残るお金や月々の支払い、管理方法などを具体的に決めないといけません。もし、この時点で難しいなら、不動産投資ではなく、証券口座を作って不動産投資をしている会社に投資をするREIT商品を買うことをおススメします。不動産投資では、現金、つまりキャッシュフローが出る物件を買うことが最も重要となりますので、キャッシュフローが最初から赤字になるような新築マンションや新築アパート、戸建てなどを買うことはNGです。

また、不動産業者が勧める新築アパートやマンションは基本的に割高で初期費用や価格帯も結構掛かることが多いです。

新築は買った瞬間に、大半の場合、約2，3割ほど価格が下がりますので、初期費用や購入費用から考えると費用対効果が比較的高い中古戸建てや中古アパートをおススメします。

キャッシュフローが出る物件を探すために、重要なことは根気強く、収益物件を扱うサイトで検索して、良さそうな物件があれば登録しておくことです。

具体的には、楽待やホームズ、健美家などのサイトに登録しておけば、ほぼ全ての売りに出されている収益物件をカバーできます。また、不動産会社にも頻繁に足を運び、収益物件を探すようにしていると、タイミングが合えば、自社サイトに載る前の優良物件を紹介してくれることもありますので、不動産投資をやると決めたら、交渉力や経験を積むためにも、頻繁に足を運びましょう。検索サイトで色々な物件をみることで、どういった物件がキャッシュフローが出るか、相場観も身につきますので、収益物件を購入する段階でも具体的な収益のイメージを考えることができるようになります。検索する時は、少なくとも利回り10%以上で、築年数や構造、販売価格を自分の考える予算の範囲内でスクリーニングすることで、物件を確認できます。築年数や構造は、これを基に金融機関が融資の期間を考えるので、国税庁のホームページで耐用年数を確認して、貸出期間を計算します。構造には、木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（ＳＲＣ）があり、それぞれ耐用年数が設定されています。不動産投資ローンの金利は、普通の住宅ローンよりも高く、だいたい3%前後みておくといいと思います。

具体例として、物件価格2000万円、築年数20年、木造、利回り15%の物件があったとします。

更に、年間の家賃収入300万円、年間の経費が家賃収入の10%程度として30万円として、この2000万円の物件を期間20年で金利3%でローンを組んだと考えます。そうすると、毎月の返済額は110,919円となり、金利と返済額の合計は26,620,567円となります。実際には、諸経費が物件価格の3%ほど掛かるので27,220,567円とします。

簡単に計算をしますと、月々の家賃収入25万円－月々のローン返済約11.1万円－経費2.5万円≒11.4万円が月々の家賃の手取り収入となり、1年で約137万円が手元に残ります。月々でいえば10万以上の手取りが残せているので、多少の空室リスクを考えても利回りとしては悪くない物件といえます。私は、この価格帯の一棟アパートの場合なら、地方にあるものと考えて、空室リスクは高めの20%で計算します。

それで月々の手取りで10万円、実質利回りで10%以上なら勝負できる物件だと思います。

日常的に、キャッシュフローが出る物件を数多く計算していると、そのうち物件の情報を見るだけで、何となく、どの程度のキャッシュフローが出るのかが分かってきます。

そして、そういったことを繰り返しているうちに、必ず買ってもいいと思える物件に出会えます。そういった物件に出会えたら、すぐに問い合わせをしますが、聞かなければならないことがいくつかあります。

まず、売却理由は何か、指値は可能か、入居者はいるのか、いるなら入居者の状況、申し込みは入っているか、入居付が難しい物件か、融資は手伝ってくれるか、問い合わせが他にもあるのか、修繕履歴などを事前に準備して聞きましょう。

私の法人営業の経験からも、電話で問い合わせを何度かすると、丁度いいのが入ってきたという情報を貰ったり、大きく値引きをしてくれることがあるので、頻繁に不動産業者とは連絡を取ることをおススメします。

不動産業者と積極的に、コミュニケーションを取り、仲良くなってくると優良物件を紹介してくれることがあります。

もし、その物件が良さそうな物件なら、買付証明書を用意して、内見しにいきます。買付証明書とは、この物件を買うという意思表示をする証明書のことで、賃貸専門や管理専門などでもない限り、大半の不動産会社にあります。

不動産会社から買付証明書を貰って、必要事項を記入して物件を見に行き、物件が気に入れば買付証明書を出します。大概は、銀行融資の承認が下りた順番か、買付証明書を出した順番で買えるかどうかが決まり、早いもの順となります。

優良物件は、殆どの場合、一日で無くなりますので、ここでは早さが全てですので、注意しましょう。

ここまで来ても、まだ銀行融資が残っています。この銀行ローンが下りなければ、いくら良い物件でも買うことはできません。

最後に必要になるのが、物件購入計画書になります。

物件購入計画書は、大半の場合、不動産会社が作ってくれますが、自分で作れるようになった方がシミュレーションもできるのでおススメします。物件購入計画書とは、ローンの返済計画や利回りのシュミレーション、保険料や税金などの諸経費などの必要事項を計算して記載したものです。銀行の審査でも、自分が作れるという人は、計画性があると評価されるため、審査が通りやすくなります。物件購入計画書を作れないという方は、「物件購入計画書　フォーマット」で検索すれば、テンプレやExcelファイルが出てきますので、見ながら作成しましょう。

金融機関のローンの審査が通れば、晴れて不動産投資家デビューとなります。

不動産投資の大きい流れは以上になります。

この5つのステップを紹介した記事をしっかりと読むことで、具体的な取引きの流れを理解し、優良物件の検索や探し方、具体的な手続きなどについて詳しくなることができます。

不動産投資と住宅の購入はだいたい同じなので、一度住宅を購入されている方なら理解がスムーズになると思いますが、初心者の方も、この記事を一通り読むことで、不動産購入の具体的な流れや手続きを理解して、事前に準備をすることで、取引を円滑に進めることができるようになっています。

不動産投資だけではありませんが、先回りをして準備をすることで精神的余裕も生まれて、有利に取引を行うことができるようになってきます。

この記事が、不動産投資をする皆様のお役に立てればと思います。

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。