不動産取引における重要事項説明書とは？その実態と注意すべき事項について

不動産取引における重要事項説明書とは、売買契約時も賃貸契約時も建物や設備の状況、取引の内容や仲介手数料などについて、書かれている重要書類で、宅建業法35条に規定されているところから35条書面とも言われています。

重要事項の説明をするのは宅地建物取引士でなければならず、書類には必ず宅地建物取引士の押印が必要なうえに、重要事項について説明する人も宅地建物取引士でなければなりません。

もし、重要事項説明書を無資格者が説明している場合には、宅建業法違反となり、指導や営業停止処分などの対象になります。

なお、重要事項説明書は契約書とは別に発行されます。

不動産の賃貸借契約と売買契約では重要事項説明書に記載する事項は異なる

重要事項説明書は賃貸借契約と売買契約で記載すべき事項が異なります。

共通する部分もありますが、より多くの記載事項が必要なのは不動産の売買契約になります。現状では、消費者意識や社会情勢により売買契約の必要記載事項は細分化されて300項目以上になるため、ここではご紹介しませんが、売買や賃貸借契約ともに説明必要な事項については決まっています。

例えば、登記簿の所有者の氏名、都市計画法や建築基準法その他の法令に基づく制限、水道・電気・ガスの設備状況、排水施設の整備状況、物件工事完了前なら完了後の構造や形状、災害関係でいえば宅地造成工事規制区域内・土砂災害警戒区域内などの警戒区域内かどうか、アスベストの使用調査の内容、昭和56年より前の建物なら耐震改修しているのか耐震診断を受けたものかなどです。

その他にも、営業保証金の供託所や保証協会の社員であるか、支払金や預かり金の保全措置を講じているか、損害賠償額の予定または違約金に関する事項、契約解除に関する事項などが挙げられます。宅建試験ですと最低限これらの知識は覚えておかないといけませんが、自分が物件を借りる時や買う時を想定して、これらの事項を理解していくとそこまで大変じゃないかと思います。

例えば、設備の状況や災害関係は売買・賃貸に関わらず、ライフラインや生命に関わることですから、必ず説明しなければいけないことだろうと分かります。

重要事項説明書はここまで見ると、非常に厳格に様々な事項について書いているので、一見不動産取引において安全で安心な取引が実現できているかのように思えます。

ですが、実態としては消費者が細かい部分まで気付けないことを利用して、買主を騙すような事例も多く見受けられます。

一例として、不動産売買の重要事項説明書は物件によっても違うのですが、だいたい12ページほどになります。

ほとんどの場合、重要事項説明書の1ページ目では不動産売買においては取引態様や契約者の名前、供託金はどこに預けているのか、不動産会社の名前と事務所所在地・連絡先、説明する宅地建物取引士の氏名と住所などの不動産業者がどのように今回の契約に関わっているかを知ることができます。そして2ページ目では、売主や譲渡人の住所と氏名、登記名義人と売主の名前が異なるか一緒か、不動産の地番や現況・広さ・権利の種類などの不動産の表示などが掛かれています。

ここで注意して頂きたいのは登記名義人と売主が一致しないケースです。この場合、三為業者の可能性があり、結果として買主に不利益な取引となっている場合があります。

三為業者とは、第三者の為に契約する業者の事で中間省略登記を行います。

現在、中間省略登記は禁止されていますが、同意を得れば中間省略登記は可能となっており、重要事項説明書をよく読むと知らないうちに三為契約をさせられていることがあります。

例えば、売主Aから買主B（三為業者）へ土地を1000万円で販売して、買主B（業者）は手付金だけ払って契約をまず成立させておきます。そして、代金全額の決済はしてない状態で買主B（三為業者）は、第三者Cに土地を1500万円で転売するわけですが、この時に代金全額の決済をしてないので登記名義は売主Aのままとなります。

この取引の利点は、登記費用や不動産取得税などの諸費用を払わずに済むのと、実際の仕入れ価格を買主Cに知らせなくてもよく、いくらその土地が売れたのかも売主Aに知らせなくていいことで、どれだけ利益を得たのかをブラックボックス化できる点がメリットになります。

最近では、三為業者は少なくはなっていますが、中小零細の不動産会社では一般的な仲介取引よりも、三為取引の方が利幅が大きいので、未だに行っている会社も多く存在します。ただし、全ての三為業者が悪いと言うわけではなく、繋がりのあるリフォーム会社と提携して、安くリフォーム工事を施した中古物件を適正な相場価格で売買する良心的な業者もいます。

見極めが難しいかもしれませんが、周辺相場やリフォーム費用を勘案して三為業者と上手に付き合えれば、相場よりもお得な不動産取引も可能となります。

特に、多いのはシェアハウスやビルなどの収益物件となります。

三為業者の相手方となる売主は一般人に限ったことではなく、オフィスビルやシェアハウス、収益物件を所有している業者が相手になることもあります。その場合、三為業者は資金力がないので、数億円規模のオフィスビルや一棟アパートなどの収益物件にはなかなか手を出せないのですが、手付金ぐらいなら何とか出せる業者は多くいます。

まず、不動産会社が所有する収益物件に買付証明を出して、手付金を支払った三為業者は必ず「決済まで少し待ってほしい」と言ってきます。三為とは、簡単に言えば、不動産の転売なので基本的にすぐに決済代金を支払って登記してしまうのは、在庫リスクを抱えることになるためやりません。全額の決済を待ってもらう期間で買主を探すのが三為業者です。

実際、多くの急成長している三為業者はこういった手法を使って、代金全額の決済を遅らせてる間に買主を探して、契約を成立させて多額の利益を三為により稼ぎだしているのが現状です。

不動産業者はプロなので、三為業者が入っているかどうかはすぐ分かりますが、不動産取引をあまりしない素人の方や駆け出しの不動産投資家は知らないうちに、三為業者に利益を一部吸い上げられていることもありますので、注意しましょう。なお、不動産取引を行う上で銀行の融資が下りない場合、手付金も全額戻ってくるので、売主側は手付金を貰うこともなく、売買取引の破棄を余儀なくされて機会損失を被ることになります。そのため三為業者の中には、そういった背信行為とも取れる行為を繰り返して、同業者から段々と相手にされなくなり、一般の売主と基本は取引しているような三為業者もいます。

余計なトラブルを避けるためにも登記名義人と売主が同一人物かは確認するようにしましょう。

いかがでしょうか。

今回、お話した重要事項説明書ですが、宅建試験でも重要論点でまだまだ多くの重要項目があります。

特に、登記名義人と売主が一致しないケースから、三為業者かどうかを見抜く方法については知らない人の方が多かったのではないでしょうか。

不動産取引は、残念ながらまだまだ一般に知られてない多くの抜け穴があります。こういった抜け穴について知り、業者側の考えを理解して逆に利用することは、より自分を経済的に豊かにする不動産取引に繋がります。

この記事が、皆さんの参考になれば幸いです。