初心者がやるべきリスクを最小限にする不動産投資

まず、今回の読者層に関しては、これから不動産投資をしていき、給与所得だけでなく、不動産所得を新たに収入の主軸にしていきたいと考える初心者投資家を前提にしていきます。不動産投資は、投資という言葉が使われていますが、基本的に「経営」と同じようなもので投資のように自分が何もしなくても現金収入が入るといった認識では、まず成功するのは無理です。

そして、ビルやマンション、ワンルーム、戸建て物件と様々な種類がありますが、キャッシュフローが出る物件はそれほど多くありません。十分にその物件の持つキャッシュフロー能力が発揮するために、中古がいいのか、新築がいいのかも考えていかないといけず、出口戦略も重要となります。不動産投資は弱肉強食の世界であり、管理や売買の戦略を立てることはもちろん、優良物件の情報をいち早く掴むためには、準備が必要となります。

そこで、不動産のプロである私が、初心者にお勧めする不動産経営の手法を紹介したいと思います。

結論から言いますと、不動産投資初心者におススメな物件は中古の戸建てです。

まず、投資用ローンを融資してもらうにあたり、最近は投資初心者のように、実績のない方の融資は属性、年収が高いレベルの方でない限り、簡単に融資をしてくれることはありません。そして、いきなり不動産投資初心者の方が、借金して不動産投資を始めること事態が、物理的障壁だけでなく、心理的障壁も高いと思います。どれほど用心しても、やはりリスクがつきもので、不動産投資の失敗リスクは甚大な金額になることも多いため、大半の方は躊躇します。だからこそ、勇気をもって不動産投資の世界に飛び込んだ時には、多くの利益を見込むことができるわけです。

では、なぜ中古の戸建てがおススメかというと、中古の戸建ては都内ではなく、地方の戸建て物件を買う場合、築古な物件なら数百万円と自己資金で安価に買えることが多いからです。失敗しても、自己破産するリスクも抑えられる上に、減価償却の終わった築古戸建てなどの住居用の土地や建物は値落ちが少なく、売れば多少の値下がりをしても、他の多くの不動産初心者投資家にとっても価格が安いぶん買いやすい状態ですので、高値の物件よりも相対的に需要が多くなります。

つまり、出口戦略も取りやすいといえます。

では、他の不動産投資の違いですが、個別に説明させていただきます。中古のアパートやマンションの一棟は、地方でも2000万ほどはするので、自己資金や借金でやるとなった場合、少々ハードルが高くなります。

ですが、利益率や空き室リスク、出口戦略の取りやすさから一番リスクの小さいのは、こちらなので、もし自己資金と少額の不動産投資ローンで資金が賄えるようであれば、こちらの方がおススメです。

中古の戸建て投資とは、一戸建てを買って、リノベーションやリフォーム工事をして借りたい人に貸し出す投資になります。

例えば、木造築25年の戸建て不動産を700万円で購入し、200万円ほどでリノベーション工事を施し、月に10万円程度で貸し出した場合、色々な経費は掛かるものの、それらを家賃収入から引いた実質的な利回りは、月の経費を2万円（火災保険、固定資産税、メンテナンス費用の積立など）を差し引いて、月あたりの利益8万円と考えると、年間で96万円の利益になります。

およそ10年もせずに、900万円を回収できる計算です。また、中古の戸建ては、マンションやアパートに比べて広いため、もし引っ越しをする場合は、自分の戸建てを買う場合や実家の家を相続する場合ぐらいで、その他のケースでは、戸建て用に買った大きい家具の買い替えが必要となります。

そのため、マンションやアパートに比べて、空き室リスクが発生しづらく、安定した収益を見込むことができるのもメリットです。1000万円あれば、地方の中古戸建てで、この程度の利回りを出す物件に巡り合う可能は、それほど低くないので、会社員の方でも挑戦しやすいと思います。そのほかにも、中古の戸建ては、マンションやアパートのように共用部などがないため、管理もしやすく、借りている住人の方も、自分で管理してくれることが多いです。

また、リノベーション工事もリフォーム工事も自由にできる上に、固定資産税も建物がまだ使える使えないに関係なく、中古の戸建てはマンションなどに比べて、かなり安いのも利点となります。逆に、中古の戸建て不動産のデメリットですが、近隣トラブルや銀行融資を受けるのが難しいというものがあります。銀行融資の場合は、中古の戸建て不動産の資産価値は、ほとんど土地だけの評価になりますので、不動産評価として低く、貸しづらいという状況ですが、金融公庫などの場合は、融資が通りやすいこともあり、もし、自己資金だけでなく、不動産投資ローンも組みたいという場合は、金融公庫での融資を検討するといいでしょう。自己資金でやるメリットとしては、税金面でいえば、減価償却費とローン返済に充てる費用の逆転現象であるデッドクロスが起こらない、融資の際に返済比率の計算や金利の計算、キャッシュフローも入ってくるものと経費の計算をすればいいだけなので、手間が掛からず、不動産投資初心者でもやりやすいことが挙げられます。

具体的にどのような中古戸建てを買えばいいかについですが、詳しく話すとキリがないので、必ず注意しておかないといけないのは、その物件が大規模修繕時期の到来の前かどうかです。

だいたい築15年ほどで屋根の防水や外壁塗装、給湯器などの水回り関係の劣化が著しくなり、大規模修繕を行う必要がでてきますので、一通り大規模修繕が終わった後なら、問題はありませんが、築15年前後の建物は、大規模修繕が終わっているかどうか注意しましょう。

新築戸建て、ワンルームマンションやアパートの場合、最初は新築プレミアムといって家賃収入は当初高く取れて良さそうに見えますが、2年ほど経った場合には、家賃を周辺の中古相場のアパートやマンションに合わせないと客付けが悪くなることがあります。

家賃保証があるサブリース契約においても、当初の契約期間が経った場合には、家賃をかなり安く下げられたりすることがあるため、いくら管理する手間がないからと言って新築物件のサブリース契約はおススメできません。業者の手口としては、物件の立地なら旗竿地（旗の形をしている奥まったところの土地）や、極端に小さい土地を買わせて、5年ほどの高い家賃保証を付けて、5年が過ぎた時に一気に周辺相場よりも安い家賃交渉をしていくなどがあります。交渉に応じない場合は、賃貸借契約の継続を打ち切ったりされます。

また、旗竿地や小さすぎる土地は資産価値が周辺相場よりも、かなり安くなるため出口戦略も取りづらく、広い土地にある物件、道路に十分に面して日当たりの良い土地にある物件に比べて、競争力が落ちるため投資用物件としても、不動産投資初心者には不適といえます。中古の戸建て不動産であれば、空室でその部屋を見られる状態でもない限り、出口戦略として、購入希望者に粗探しをされないリスクも避けることができます。

もちろん、外から見られる場合も、粗探しをされないためにメンテナンスは欠かさないようにしましょう。

いかがでしょうか？

不動産投資と一口に言っても、ワンルームマンションか一棟アパートか、戸建てか、新築か中古かで戦略の取り方は大きく異なります。実際、不動産投資初心者の方が一番恐れるのは、破綻リスクかと思います。そういった面からも、中古の戸建て投資を自己資金で行うという投資手法は、現在の投資用ローンの融資状況が厳しかったり、災害や事故、不動産管理の手間などの様々なリスクをかなり軽減できる投資手法といえるでしょう。もし、中古の戸建て投資が上手くいけば、それを足掛かりに他の不動産投資をして、拡大路線を取るのもいいと思います。

重要なのは、リスクを最小限にして、不動産投資に徐々に慣れていくことで、そうすることで実績もキャッシュフローも積みあがり、社会的信用が上がることで、銀行融資も受けやすくなります。多くの成功している不動産投資家は、手法はそれぞれ違えど、リスクを予測して最小限に抑えることで、ローリスクミドルリターンを実現しているのは事実です。不動産投資初心者の方にとって、この記事が有用な情報となっていただけたら幸いです。