敷金の勘定科目は何？借りる時・貸す時の勘定科目と仕訳方法について

賃貸契約をするときに、入居者が大家さんに預けるお金のことで、家賃の１～２か月分ぐらいことが多いです。これは、賃貸契約中の不払いや未払いへの補填や、入居中にわざと起きた汚損や毀損、退去するときの原状回復費用に充てられるもので、退去時には、これらにかかった費用を差し引いた額が返金されます。

ここで、原状回復費用という聞きなれない言葉がでてきましたが、これは、普通に生活をしているうちに汚れてしまった経年劣化を除き、不注意等でできた汚れなどを入居者の負担で修繕することを言います。原状回復については、入居者と大家さんの間でトラブルが多数発生するため、国土交通省がガイドラインを発表しています。興味のある方は、下記のＨＰをご覧ください。

国土交通省　「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

賃貸契約するときの初期費用として「敷金」以外にも「礼金」、「仲介手数料」及び「保証金」という経費がかかることがあります。これらは敷金と何が違うのでしょうか、一つずつ説明します。

礼金

礼金とは、入居するときに大家さんにお支払いする謝礼金です。そのため敷金とは違い、退去時に返金はされません。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産物件の賃貸の際に、入居者と大家さんとの間に入って、手続きを行ってくれる不動産会社に支払う手数料のことで、契約が締結したときに入居者と大家さんの双方が支払います。こちらは入居者と大家さんとの橋渡しのための手数料なため、退去時に返金はされません。

保証金

保証金は、西日本の一部の地域で「敷金」の代わりに使われており、これは「敷金」と同じく退去時に返金されるお金です。「敷金」との違いは、保証金には、敷引き（敷金償却）が含まれていることがあり、契約時に敷引きとして設定された金額は、退去時に返金されません。

敷金の勘定科目は、入居者側が仕訳を切る場合には「敷金」または「差入保証金」を使用し、大家さん側が仕訳を切る場合は「預り金」を使用します。これらの勘定科目について、説明します。

敷金

不動産の賃貸契約を行う際に、入居者が大家さんに預けるお金を計上する勘定科目です。退去時には、返金されるお金なため、返金額が不明ではありますが、発生時には全額、貸借対表の「資産」科目へ計上し、仕訳は借方（左側）に記帳します。

差入保証金

契約期間が１年以上の時に、債務者が行わなければならない義務に対して担保する目的で支払われる保証金などに使用し、具体的には、以下のものが該当します。差入保証金は、契約終了時に、債務者に債務不履行（契約違反）がなければ返金されるお金です。契約期間が１年以上なため固定資産扱いとなり、資産科目に該当しますので、発生したときの仕訳は借方（左側）に記帳します。

• 建物の敷金
• 営業保証金
• 取引保証金
• 入札保証金　など

入居者側が仕訳を切る場合は、「敷金」と「差入保証金」とのどちらを使用してもかまいません。自社がこれまでどちらで仕訳を行っているかを確認して、同じ勘定科目で処理をするようにしてください。

預り金

取引先などが負担するお金を一時的に預かったときに使用する勘定科目です。敷金の場合は、大家さん側が退去時には返金されることを前提として入居者から預かっているお金なため、「預り金」を使用します。発生時には全額、貸借対照表の「負債」科目へ計上し、仕訳は貸方（右側）に記帳します。

ここからは入居者側と大家さん側とに分けて、実際に敷金が発生したときの仕訳を説明します。

賃貸物件を借りるとき（入居者側）

敷金が全額返金される場合

①物件を契約して敷金10万円を現金で支払いました。（勘定科目は全て「敷金」を使用）

敷金を支払ったときの勘定科目は「敷金」は、資産科目ですので、借方（左側）へ記帳し、支払った現金は減るため、資産の減少として貸方（右側）へ記帳します。

②退去時に、敷金10万円が現金で戻ってきました。

①で支払った敷金が全額返金されたため、敷金を減少させるために貸方へ記帳し、現金が増加するため借方に記帳する、逆仕訳を切ります。

敷金の一部が契約時には金額が不明だった原状回復費用に充てられ、差額が返金される場合

①物件を契約して敷金10万円を現金で支払いました。

退去時の原状回復費用が不明なときは、契約時に全額を敷金として計上するため、上記１の１）と同じ処理となります。

②退去時に、敷金10万円のうち4万円が原状回復費用に充てられ、差額の6万円が現金で戻ってきました。

①で支払った敷金のうち、原状回復費用に充てられた分は「修繕費」で処理します。修繕費4万円は費用科目なため、発生時は借方に記帳します。返金額は敷金から修繕費額を差し引いた6万円が現金の増加として借方に記帳します。

契約時に敷引き額が設定されている場合

敷引きの金額や契約期間によって処理が変わります。敷引きとして返ってこないお金のことを償却額と言います。

ここで、「償却」という言葉がでてきましたが、償却とは使った費用のことで、原則は、使用期間で均等割りをして費用計上します。詳細については長くなりますので、ここでは割愛します。

償却額が20万円未満の場合

①物件を契約して敷金20万円を現金で支払いました。償却額は5万円です。

敷金のうちの償却額が20万円未満の場合は、一括で償却できます。償却額の勘定科目は「支払手数料」を使用し、費用科目のため、発生時は借方に記帳します。そして、支払った額との差額を敷金として計上します。

退去時は、全額返金か、さらに原状回復費用を差し引かれるかで、処理が、上記の１．か２．のどちらかになります。

償却額が20万円以上、契約期間が5年未満の場合

①物件を契約して敷金1００万円を現金で支払いました。契約期間は3年、償却額は30万円です。

契約期間が１年以上の場合、次年度以降に費用となるものは、「長期前払費用」の勘定科目で計上します。今回は３年後の解約時に30万円が償却されます。（この場合の償却期間は３年）

②決算時に、１年分10万円を費用計上しました。

償却額が20万以上の時は、償却額3０万円を契約期間（償却期間となる）3年で割り、毎年の決算時に、「長期前払費用」から「支払手数料」に振り替えて、費用計上していきます。

償却額が20万円以上、契約期間が5年以上の場合

契約期間が５年以上の場合、償却期間は５年で処理をします。処理の仕方は上記３．の２．と同様です。

償却期間については法令で定められています。詳細は割愛しますが、興味のある方は、下記の国税庁のHPをご覧ください。

国税庁：No.5460　建物を賃借するための権利金等

賃貸物件を貸すとき（大家さん側）

敷金を全額返金する場合

①物件を契約して敷金10万円を現金で預かりました。

敷金の支払いを受けたときの勘定科目は「預り金」は、負債科目ですので、貸方（右側）へ記帳し、現金は増えるため、資産の増加として借方（左側）へ記帳します。

②退去時に、敷金10万円を現金で返金しました。

①で受け取った敷金を全額返金するので、預り金を減少させるために借方へ記帳し、現金が減少するため貸方に記帳する、逆仕訳を切ります。

敷金の一部を契約時には金額が不明だった原状回復費用に充て、差額を返金する場合

①物件を契約して敷金10万円を現金で預かりました。

②退去時に、敷金10万円のうち4万円が原状回復費用に充て、差額の６万円を現金で返金しました。

①で預かった敷金のうち原状回復費用に充てた分は、返金する必要がないため、大家さんの収入となり、「売上」の勘定科目で処理します。売上4万円は収益科目なため、発生時は貸方に記帳します。

契約時に敷引き額が設定されている場合

①物件を契約して敷金20万円を現金で受け取りました。償却額は5万円です。

契約時に返金する必要がないとわかっている分は、「売上」に計上します。預かった現金と売上との差し引き額を「預り金」として計上します。

入居者側の場合は、「敷金」もしくは「差入保証金」の勘定科目で処理をします。全額戻ってくる場合と償却される場合と、処理が異なりますので、注意が必要です。大家さん側は、返金が前提となっているときは「預り金」勘定科目を使用しますが、返金する必要のない場合は、「売上」となります。