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アパート経営・マイホームを持ちたい方必見!賃貸併用住宅のメリット・デメリット

テーマ
賃貸併用住宅のメリット・デメリット
監修
不動産投資家



賃貸併用住宅とは

自宅と不動産賃貸の役割を備えている住宅で、入居者がいれば家賃収入で住宅ローンを返済することができるので、住宅ローンの負担を0にすることも、場合によっては可能な住宅のことです。

たとえば、2階建ての二世帯住宅を住宅ローンで購入して、二階を誰かに貸し出して一階を自分たちが使用するといったことが可能です。

よくある営業マンのセールストークとして、家賃収入を住宅ローンに充てられる上に、ローン完済後も家賃収入はそのままなので、老後の収入を確保でき、一般的なサラリーマンでも購入が難しそうな都内の人気エリアの戸建ても、少し頑張れば購入できます。

また、資産価値も都内の人気エリアは、年々人口増加が見込まれるので維持されやすく、売りたいときに売ってもよく、子供に相続させることもできます、といったものが多いと思います。

それでは、賃貸併用住宅のメリットについて解説したいと思います。

首都圏内の人気エリアの戸建ても実質無料でマイホームを持てる

賃貸併用住宅は家賃収入をローン返済に充てられるので、大幅にローンが軽減されます。

また、頭金の金額や金利などのプランによっては家賃収入がローン返済を上回る可能性もありますので、利便性の高い人気エリアなどは需要も多いため、それなりに高い家賃を確保しやすくなります。

都内であれば、多くの子育て施設やオフィスが多くあるので、通勤も子育てにも便利になります。

新築の賃貸併用住宅の場合、自由に設計可能

オーナーの居住部分と賃貸部分を自由に設計することができるため、一棟アパートや建売、中古物件と違い、全てカスタマイズできるため理想の住宅を築くことができます。

賃貸併用住宅は、賃貸部分に入居者が入れば、多少無理したローン返済でも、家賃収入が新築なら多く入るため、ローン返済を上回る家賃収入が見込めますので、実質的に数年間は住宅ローンを払わず、ちょっとしたお小遣い稼ぎをしながら、資産運用が可能となります。

ほとんどの場合、人気のエリアで新築物件が借りられないという事態は起こりにくいので現実的には考えられるプランとなります。

生命保険がわりになる

ローンで住宅を購入する場合、フラット35以外は団体信用生命保険は強制加入になるため、ローンの支払をする人が亡くなった場合には、ローン支払いが免除されます。

なので、自分の大切な家族に資産を残せ、家賃収入もそのままになるので、大黒柱が亡くなった後も、安定して残された家族も生活することができるようになります。

一般的な生命保険の場合だと、家賃収入に相当する収入や戸建ての残価値を確保するような生命保険に加入すると、かなりの金額を月々負担することになるので、団体信用生命保険は遺族にとって重要な意味をもつ保険となります。

年金代わりになる

これは、よく言われることでローン返済後も、人気エリアでは、おそらく需要が多いままなので、家賃収入は建物の経年劣化で下がるものの、年金代わりとして賃貸併用住宅は有効です。

賃貸併用住宅のデメリット

今までお話したメリットはよく営業マンが、お客様に語るセールストークとなります。

実際、不動産投資家の中で賃貸併用住宅を買う人はかなり少ないですが、なぜこれだけのメリットがあるのに、買わないのかについては理由があります。

まず、収益性が低いからです。

実際、オーナー居住部分も含めて全て賃貸に出した場合にどれだけの収益が得られるかという視点で考えると、新築なら新築プレミアムといって周辺相場よりも、高い家賃が取れるのに自分が住んでしまうせいで、みすみす確保できる収益を逃してしまうことになります。

また、中古住宅でも同様で自分が住むことによって居住部分で得られた利益を逃してしまうことになります。

空室リスクについては都心や都内であれば、悲観的に見る必要はないかもしれませんが、少しでも空き室がでれば一気に資金繰りが悪くなるため、月々のローン返済負担が重くなります。

仮に二世帯住宅ような形でなく、一階が2室のワンルームで二階部分がオーナーの居住部分だった場合はどうでしょう。

たとえば、1階部分のワンルームを月々5万円で貸し出していたとします。

そのとき、2階部分のオーナー居住部分を貸し出す際に2部屋分だから家賃を10万円に設定するといっても、現実的にはなかなか難しくなります。

もともと周辺相場よりも家賃設定が安くない限り、㎡単価の家賃相場は部屋が広くなればなるほど下がります。

なので、多くの不動産投資家はもっとも収益性の高いワンルームの1棟アパートを購入して、不動産経営をしているのです。

ですから、賃貸併用住宅の表面利回りや実質利回りはかなり低い水準となり、固定資産税や管理費・所得税などを払っていくと、不動産投資として長期的な収益水準を保つことは難しく、収益どころか赤字になることが大半です。それなら比較対象としては適切とは言えませんが、不動産経営の破綻リスクを負わずに、手残りで平均3%ほど年間配当金で返ってくるREITやソーシャルレンディングの方がいいと個人的には思います。

また、ハウスメーカーに利益をかなり抜かれていますので、ほとんどの場合、相場よりも高値で買わされているので、そういった面でも長期的に利益を残すのは難しいです。

出口戦略を取りづらい

賃貸併用住宅の場合、自分が住むとなった時に近くに人が住んでいるわけで、何かしらトラブルが起きた時には、自分が鍵の貸し出しや設備のトラブルを対応しなければいけません。

そうなると、夢のマイホームを買ったのにも関わらず、日常的に気が休まる時がないため、なかなかそういった購入層には購入されづらいです。

また、少ないからこそ希少価値があるという営業トークがありますが、それは建てた本人の希少価値であり、多くの人間が望むような需要とは必ずしもマッチしないので、供給も需要も少ない可能性の方が高いと考えた方が良いでしょう。

十分に、賃貸併用住宅が流通しているのなら期待はできますが、現在はそのようになっていないのでよく考えて購入されたほうがいいです。

客付けにおいて障壁になる可能性

実際に、騒音やゴミ出しのトラブルとの関係において、大家が近くにいるときは頼もしいと感じるときもあれば、煩わしいと感じるときもあるでしょう。

ですが、大家とトラブルが起きた際に、大家が近くに住んでいるとなると、かなり住みづらくなると思います。そう考える借り手も最近では多くなっているため、大家がすぐ隣や近くに住んでいる物件は敬遠される傾向にあります。

また、それが嫌なために業者に客付けを依頼する際に、自分が隣住んでいることを隠して別の名義で賃貸借契約を結ぶという方法がありますが、そうなると業者に余計にお金を支払うことになるので、更に利回りが減ることになります。

最後に

いかがでしょうか。

賃貸併用住宅は営業トークでも多くのメリットを上げて、新築でも中古でも売りつけようとする営業マンがいますが、それに騙されないようにするためにも、今回の記事を参考にしていただければと思います。基本、賃貸併用住宅で利益を上げるのは難しく、上級者向けの不動産投資方法となります。

この記事が、少しでも住宅購入や不動産投資の参考になれば幸いです。

最後までお読みいただきありがとうございました。

Biz人 編集部Biz人 編集部

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