不動産投資を検討していると、進められるのがアパートの一棟買いです。でも、これは本当におすすめの方法なんです。元不動産会社で勤務をしていた私もオススメしたいのが、アパート購入です。
今回は、不動産投資を金縢するならおさえておきたいアパート一棟買いのメリット７つを解説します。
儲けのｶﾗｸﾘ
不動産投資でアパート購入が最適な理由は？メリット7選
- テーマ
- 不動産投資
- 執筆
- 宅建保有者/不動産会社営業
不動産投資のメリット
なぜ不動産投資ではアパート一棟買いが良いのか？７つのメリットとは？
管理費、修繕費がかからない
これは、一棟アパートだけでなく、戸建ても同じですが、ワンルームマンションなどの区分所有の物件は、修繕積立金や管理費が掛かります。
もし、空室ができた場合でも、修繕積立金や管理費、ローンの返済はしなくてはいけませんので、ワンルームマンションなどでは空室になった瞬間に、キャッシュフローが厳しくなります。
一棟アパートや戸建ての場合であれば、管理費や修繕費は掛かりません。
もちろん、管理や修繕は必要ですが、キャッシュフローが悪くなった場合には、余裕ができてから積立を行うなどができますし、管理も区分所有のマンションと比べて、他の区分所有者の意見をまとめる必要も、議決を取る必要も全くないので、比較的楽です。
ですので、最初の不動産投資なら、中古の一棟アパートはおススメとなります。
一棟アパートは、家賃収入が安定する
ワンルームマンションなら空室になると、即赤字になり、キャッシュフローが厳しくなりますが、一棟アパートの場合は、何部屋かあるうちの１つや二つが空室になっても、他の部屋からの家賃収入があるので、空室リスクを分散できます。
一棟アパートの場合、滅多に全ての部屋が空室になる事はないので、空室リスクを厳しめに見積もっておけば、ほとんどの場合、資金計画が難しくなるといったリスクは避けられます。
また、戸建て物件も一見、ワンルーム同様に空室リスクがありそうですが、戸建ては一旦、借りられるとなかなか退去しない特徴があります。
戸建ての場合、部屋数と広さから、家族で入居することが大半なので、引っ越すとなると、子供の学校や家族の環境に大きい変化を余儀なくされる関係で、定着率がマンションより良くなる傾向にあります。
管理も容易で、借家人みずからが自主的に管理してくれることが多いので、その面でも、資産価値を維持しやすいメリットがあります。
ですが、一棟アパートの方が、空室リスクは低いので、初心者の最初の投資であるなら、こちらの方がおススメです。
イニシャルコスト（初期費用）を減らす事ができる
中古アパートは築年数にもよりますが、新築アパートと比べて、だいたい2割以上安く買えることが多いので、多くの資金を用意する必要がなく、初期費用が新築に比べて掛からないのがメリットになります。
家賃収入について、新築プレミアムがない分、中古の一棟アパートは、新築アパートに比べて少なくなりますが、新築プレミアムは最初の1,2年ほどですので、それ以降は周辺の家賃相場を見ながら調整となります。
場所により異なりますが、一気に2,3割ほど家賃を減らさないと借り手が見つからない場合もあり、その場合は家賃収入が一気に減り、キャッシュフローが一気に悪化になりますので、もし、新築アパートやマンションを買う時には注意が必要です。
コストパフォーマンスがよい
多くの方はワンルームマンション投資が気軽に始められるから、中古のワンルームマンションがいいと思いがちですが、殆どの場合、一棟アパートのコストパフォーマンスに勝てません。
例えば、8室で3000万の一棟アパートを買うのと、500万の中古ワンルームマンションを買う場合、一棟アパートは一室辺り400万未満で買ってることになり、土地も全て自分のものなので、比較的買い手も見つかりやすく、出口戦略も取りやすいです。
一部屋あたりのコストを考えた時に、多少の家賃変動を加味しても、一棟アパートの方が利益が出やすいと言えるので、この面からも一棟アパートはおすすめです。
一棟アパートは自分の裁量が大きい
ワンルームマンションなどと違い、一棟アパートの場合は管理方法だけでなく、建物の名前から外壁、駐車場代、仲介料、設備に至るまで変えようと思えば、多くの事を自分で変えられます。
不動産投資は、自分を会社とする不動産賃貸業と言い換えることができ、不動産経営と同じものといえます。
ですので、成功する為には、自分で全ての責任を行い、経営計画を立てていくシビアな目線が必要です。
一棟アパートは多大な裁量権がある分、やりがいもあり、経営者目線を鍛えることもできますので、次に不動産投資をする時や、別の経営をする時も、その経験を生かすことができるのも、メリットの一つといえます。
利益率がいい
一棟アパートはワンルームと違い、空室で収入０になるリスクがほぼないので、安定した収入を得ることができます。
そして、収入の中でも重要なのは、家賃収入から税金やメンテナンス費用、保険、諸経費を抜いた手取り、つまり現金です。
一棟アパートは、現金がそれなりに安定して入ってきますので、現金を比較的貯めやすい傾向にあります。
現金を多く保有しておけばしておくほど、銀行の融資も通りやすいですし、突発的な出費にも耐えられます。
こういった面でも一棟アパートは現金を貯めやすいので、オススメです。
銀行融資が通りやすい
一棟アパートは利益率が出しやすく、土地も建物も自分のものなので、次の不動産投資の審査が若干通りやすくなります。
最初から大規模なマンションを買う為の融資を通すには、まずは、実績を出さなければなかなか難しいので、この場合は、実績を出しづらいワンルームなどの物件より、一棟アパートで実績づくりをすることをオススメします。
ここまでメリットをご紹介してしきました。しかし、これらのメリットがある一方で、状態が様々な中古アパートにはリスクもつきものです。次の記事では、リスクを最小化するための５つのポイントを紹介しています。
不動産投資で失敗しやすいポイント不動産投資で失敗しやすい人が見落とすのは？アパート一棟買いで失敗しやすいポイント
不動産投資を検討している…
ここで紹介するいくつかの失敗しやすいポイントを覚えて、思う存分メリットを享受しましょう！
