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不動産投資でアパート購入が最適な理由は?メリット7選

テーマ
不動産投資
執筆
宅建保有者/不動産会社営業

不動産投資を検討していると、進められるのがアパートの一棟買いです。でも、これは本当におすすめの方法なんです。元不動産会社で勤務をしていた私もオススメしたいのが、アパート購入です。
今回は、不動産投資を金縢するならおさえておきたいアパート一棟買いのメリット7つを解説します。

不動産投資のメリット

なぜ不動産投資ではアパート一棟買いが良いのか?7つのメリットとは?

 

管理費、修繕費がかからない

これは、一棟アパートだけでなく、戸建ても同じですが、ワンルームマンションなどの区分所有の物件は、修繕積立金や管理費が掛かります。

もし、空室ができた場合でも、修繕積立金や管理費、ローンの返済はしなくてはいけませんので、ワンルームマンションなどでは空室になった瞬間に、キャッシュフローが厳しくなります。

一棟アパートや戸建ての場合であれば、管理費や修繕費は掛かりません。

もちろん、管理や修繕は必要ですが、キャッシュフローが悪くなった場合には、余裕ができてから積立を行うなどができますし、管理も区分所有のマンションと比べて、他の区分所有者の意見をまとめる必要も、議決を取る必要も全くないので、比較的楽です。

ですので、最初の不動産投資なら、中古の一棟アパートはおススメとなります。

 

一棟アパートは、家賃収入が安定する

ワンルームマンションなら空室になると、即赤字になり、キャッシュフローが厳しくなりますが、一棟アパートの場合は、何部屋かあるうちの1つや二つが空室になっても、他の部屋からの家賃収入があるので、空室リスクを分散できます。

一棟アパートの場合、滅多に全ての部屋が空室になる事はないので、空室リスクを厳しめに見積もっておけば、ほとんどの場合、資金計画が難しくなるといったリスクは避けられます。

また、戸建て物件も一見、ワンルーム同様に空室リスクがありそうですが、戸建ては一旦、借りられるとなかなか退去しない特徴があります。
戸建ての場合、部屋数と広さから、家族で入居することが大半なので、引っ越すとなると、子供の学校や家族の環境に大きい変化を余儀なくされる関係で、定着率がマンションより良くなる傾向にあります。

管理も容易で、借家人みずからが自主的に管理してくれることが多いので、その面でも、資産価値を維持しやすいメリットがあります。

ですが、一棟アパートの方が、空室リスクは低いので、初心者の最初の投資であるなら、こちらの方がおススメです。

 

イニシャルコスト(初期費用)を減らす事ができる

中古アパートは築年数にもよりますが、新築アパートと比べて、だいたい2割以上安く買えることが多いので、多くの資金を用意する必要がなく、初期費用が新築に比べて掛からないのがメリットになります。
家賃収入について、新築プレミアムがない分、中古の一棟アパートは、新築アパートに比べて少なくなりますが、新築プレミアムは最初の1,2年ほどですので、それ以降は周辺の家賃相場を見ながら調整となります。
場所により異なりますが、一気に2,3割ほど家賃を減らさないと借り手が見つからない場合もあり、その場合は家賃収入が一気に減り、キャッシュフローが一気に悪化になりますので、もし、新築アパートやマンションを買う時には注意が必要です。

 

コストパフォーマンスがよい

多くの方はワンルームマンション投資が気軽に始められるから、中古のワンルームマンションがいいと思いがちですが、殆どの場合、一棟アパートのコストパフォーマンスに勝てません。
例えば、8室で3000万の一棟アパートを買うのと、500万の中古ワンルームマンションを買う場合、一棟アパートは一室辺り400万未満で買ってることになり、土地も全て自分のものなので、比較的買い手も見つかりやすく、出口戦略も取りやすいです。
一部屋あたりのコストを考えた時に、多少の家賃変動を加味しても、一棟アパートの方が利益が出やすいと言えるので、この面からも一棟アパートはおすすめです。

 

一棟アパートは自分の裁量が大きい

ワンルームマンションなどと違い、一棟アパートの場合は管理方法だけでなく、建物の名前から外壁、駐車場代、仲介料、設備に至るまで変えようと思えば、多くの事を自分で変えられます。
不動産投資は、自分を会社とする不動産賃貸業と言い換えることができ、不動産経営と同じものといえます。
ですので、成功する為には、自分で全ての責任を行い、経営計画を立てていくシビアな目線が必要です。
一棟アパートは多大な裁量権がある分、やりがいもあり、経営者目線を鍛えることもできますので、次に不動産投資をする時や、別の経営をする時も、その経験を生かすことができるのも、メリットの一つといえます。

 

利益率がいい

一棟アパートはワンルームと違い、空室で収入0になるリスクがほぼないので、安定した収入を得ることができます。
そして、収入の中でも重要なのは、家賃収入から税金やメンテナンス費用、保険、諸経費を抜いた手取り、つまり現金です。
一棟アパートは、現金がそれなりに安定して入ってきますので、現金を比較的貯めやすい傾向にあります。
現金を多く保有しておけばしておくほど、銀行の融資も通りやすいですし、突発的な出費にも耐えられます。
こういった面でも一棟アパートは現金を貯めやすいので、オススメです。

銀行融資が通りやすい

一棟アパートは利益率が出しやすく、土地も建物も自分のものなので、次の不動産投資の審査が若干通りやすくなります。
最初から大規模なマンションを買う為の融資を通すには、まずは、実績を出さなければなかなか難しいので、この場合は、実績を出しづらいワンルームなどの物件より、一棟アパートで実績づくりをすることをオススメします。

 

ここまでメリットをご紹介してしきました。しかし、これらのメリットがある一方で、状態が様々な中古アパートにはリスクもつきものです。次の記事では、リスクを最小化するための5つのポイントを紹介しています。

ここで紹介するいくつかの失敗しやすいポイントを覚えて、思う存分メリットを享受しましょう!

 

Biz人 編集部Biz人 編集部

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