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不動産投資のアパート購入で失敗しやすいポイント5選【不動産会社勤務者が語る】

テーマ
不動産投資
執筆
宅建保有者/不動産会社営業

不動産投資で失敗しやすいポイント

不動産投資で失敗しやすい人が見落とすのは?アパート一棟買いで失敗しやすいポイント

不動産投資を検討していると、一度は選択肢にあがるアパートの一棟買い。前回はアパートの一棟買いについて、元不動産会社勤務者の視点からおすすめする理由とメリットを説明しました。

ただし、アパート購入には多額な費用もつきものです。本当に投資して大丈夫なのか、利益は出るのか、不安も多いことでしょう。

そんなの時に気をつけたいのが今回紹介する失敗しやすい5つのポイントです。これから不動産投資、アパート購入を検討する人は必見です。

 

▼不動産投資におけるアパート一棟買いのメリットはこちらで紹介しています。

 

不動産投資(アパート購入)で失敗しやすいポイント①:ユニットバス物件

ユニットバスとはトイレとフロが一緒になった浴室のことです。
ユニットバスの場合、温水便座やウォシュレットなどの機能がなかなか付けれず、付けてもコンセントなどの問題で工事が必要だったりして、費用がかなり掛かることが多くなります。
もし、同じ家賃ならユニットバスではなく、殆どの方がバストイレ別の物件を借りるので、ユニットバス物件で勝負する場合には、フリーレントや家賃を下げる必要があったり、かえって経費が掛かることが多くなります。

フリーレントとは、無料で何カ月か家賃を免除することで、物件によってフリーレント期間は違います。
ただ、家賃を下げてもしっかりと利益が出るなら問題はありませんので、事前に手取りが、いくらになるかの計算は綿密に行いましょう。

 

不動産投資(アパート購入)で失敗しやすいポイント②:部屋が狭い

具体的には20㎡未満の部屋は、狭苦しく、客付け、つまり借り手を探すのに苦労します。
単身世帯向けでも、最低限20㎡、理想は25㎡以上が望ましいです。
SUUMOやHOME’Sなどのサイトで検索する際も、25㎡以上の項目があるので、空室になっても見つけてもらいやすくなります。
因みに、一部屋の大きさは景気に左右されることが多く、景気が良い時は、部家が大きく、景気が悪い時は、小さくなる傾向があります。
これは、利益率を上げるために、一部屋を小さくして出来るだけ、多く売るようにする為に、このような傾向になります。
お菓子の箱も、出来るだけ一箱あたりの利益を出すために、ダイエットに最適とか色々理由をつけて、中身を少なくして、数を多く売る戦略と似ています。
個人的にそういった部分でいえば、インターネットバブルで景気が活況だった2000年から2002年の際に、売りに出されたマンションやアパートなどは、広くて造りがしっかりしてる傾向が多いです。

 

不動産投資(アパート購入)で失敗しやすいポイント③:駅から遠い

東京都23区内や大阪、名古屋などの主要都市の中心部であれば徒歩10分でも問題ありませんが、千葉県や埼玉県などの地方の場合、少なくとも徒歩10分未満でないと借り手が付きにくいことがあります。
もちろん、駅から遠い立地でも車を使う事が前提となる地域の場合には、全く問題にならないケースもありますが、基本は駅から徒歩10分未満の物件だと借り手も見つかりやすく、売却する際も買い手が見つかりやすくなります。
戸建てなら徒歩10分でも問題になることは、あまりありません。
マンションやアパートは単身者向けが多く、比較的若い方が借り手側になります。
加えて、若者の自動車保有率は昔と比べて下がっていますので、出来るだけ駅から近い方が、買い物や通勤もしやすいので、借りられやすくなります。
もちろん、インターネット無料やフリーレントなどのサービスを充実させれば、空室は埋まりますが、キャッシュフローも悪くなり、経費もかなり掛かることになります。

 

 

 

不動産投資(アパート購入)で失敗しやすいポイント④:近々大きい修繕が必要になりそうな物件

築年数20年以上の物件の場合、水道管や屋根、外壁などは注意が必要で、大規模な修繕が必要になることがあります。
修繕されていれば問題ありませんが、これらの費用は一戸建てと比べて、多く費用が掛かります。
物件の規模によっては、数百万円から数千万円単位まで、実際に見積もりを取らないと分かりませんが、かなりの費用になりますので、一棟アパートや戸建てを買う際には注意してみるようにしましょう。

 

不動産投資(アパート購入)で失敗しやすいポイント⑤:ネット利回りが低い

「スポット取引」を公認会計士に確認させて、調整後財務諸表・調整後EBITDAを用意する

不動産投資において、表面的な家賃収入より、そこから税金や手数料、修繕費などの諸経費を引いた手取りの方が大事です。
ネット利回りとは、購入した物件価格と仲介手数料や登録免許税などの購入時手数料を足した購入価格総額を年間の手取りで割ったものです。
これを実質利回りとも言います。
例えば、物件本体価格1500万円と購入時の経費500万円なら、購入価格の総額は合計で2000万円になります。
そして1ヶ月の家賃収入から月に掛かる諸経費を引いた利益、つまり手取りが20万円とします。
この場合、一年あたりのネット利回り(実質利回り)は、(20万円×12ヶ月)/2000万円で、12%となります。
因みに、一般的にネット利回り12%の物件は、利回りとしては結構良い物件です。
部家が狭くても、三点ユニットバスでも、駅から遠い物件でも、このネット利回りが10%以上取れてるなら問題にはなりません。
逆に、好条件が揃っていても、ネット利回りを算出して低いなら、購入をオススメしません。
最終的に身も蓋もない話になりますが、それだけ不動産投資には、利回りが大事ということです。
ただ、あくまでも競争力がない地域での不動産投資で、継続的にこの利回りを実現できれば良いですが、強力な競争相手が出てきた場合には、少ない借り手側を獲得するためにも、競争力を高める必要があります。
その場合、競争力を高めて変化に対応しやすい好条件な物件の方が勝ちやすくなります。

 

最後に

前回も紹介したとおり、中古一棟アパートから始める不動産投資は、キャッシュフローや、管理、コストパフォーマンス、経験を積むなどの面で、オススメできます。

中古一棟アパートの場合、物件選びさえ間違えなければ、比較的、資金の目途も計画も立てやすく、出口戦略も取りやすいので、失敗も少なく済みます。

不動産投資の成功の秘訣は、大きい利益を取るのではなく、大きなリスクを取らないことです。

そこさえ抑えておけば、不動産投資での失敗はある程度、避けられると思います。

この記事が今後、多くの不動産投資を志す方の参考になればと願います。

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。

 

▼今回は失敗しやすいポイントを紹介しましたが、不動産投資におけるアパート一棟買いはおすすめです。こちらの記事では、アパート購入の前に知っておきたいメリットを紹介しています。

Biz人 編集部Biz人 編集部

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