儲けのカラクリ

不動産のプロだけが知っている穴場物件の探し方

テーマ
穴場物件の探し方
監修
不動産投資家



一つの業者のみで物件探しをしない

これは、不動産投資だけでなく住宅の購入にも言えることですが、一つの不動産業者のみに頼って物件探しを進めるのは得策ではありません。

たまたま顧客第一の不動産業者に当たればいいですが、過去の歴史や業界の慣習上、営利を第一に考える不動産業者も必ず存在します。また、大手不動産業者だから安心というわけではありませんので、こちらの方も注意して頂きたいところです。基本的に、物件はどの不動産業者からでも、ホームズやスーモ、レインズなどで載っているものは買うことができます。

そうでないと世の中にある大半の専任媒介の物件は購入できないことになってしまいますので、もし、価格交渉や値引き交渉で不服があれば、他の会社から買うようにすることも可能です。因みにレインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構のことで、レインズのサイトを通して全国の不動産情報を閲覧することができます。

ただし、優良物件は業者間の入札やレインズに登録される前に業者が買い取ることが大半なので、業者しか原則閲覧できないレインズでも優良物件を見つけることは困難です。一般の方がレインズの物件情報を見ることはできませんが、REINSMarketInformationに登録すれば、情報の反映は遅れますが、ほぼレインズと同じ情報を閲覧することができます。

もし、物件探しをネットでする場合、複数のサイトで検索する、だけでなく、REINSMarketInformationに登録したり、不動産会社のHPを直接閲覧するのもおススメです。

プロも不動産会社のHPを直接、閲覧して購入を検討する場合もありますので、試してみて頂ければと思います。

都心や首都圏内などの人気物件は競争が熾烈

基本、新築物件・中古物件問わず都心や首都圏内の物件は人気が高く、業者だけでなく、資産価値の高い物件も多いことから不動産投資家にも人気です。

ですので、住宅購入や不動産投資をこれから考えている方の場合、なかなか好条件の物件を見つけるのは難しく、大半は価格が高い設定なので手を出しづらい側面があります。

できるだけライバルが少ないカテゴリーの物件を検討されることをおススメします。

たとえば、ファミリータイプの中古マンションは、地方で駅から遠くても、車で生活することが当たり前の地域であれば、近くに大型スーパーや徒歩圏内に小学校や中学校があるなど家族が生活する為に必要な施設や環境が揃ってさえいれば、将来的に売却で困るということも少ないうえ、不動産投資としても長期に借りられることが多く、ワンルームより空室リスクが少ないのでおススメです。

ファミリータイプマンションは実需や投資用の面からも需要があるので、売却は比較的しやすく、プロの業者もファミリータイプのマンションを購入して、たとえばリフォーム工事をして再販事業を手掛けたりすることはあまりないので、ライバルとして考えられるのは同じ不動産投資家ぐらいしかありません。

比較的ファミリータイプの方がワンルームより価格も高く、参入障壁も高くなりますので、不動産投資の面からも実需の面からも、比較的穴場の優良物件が売りに出されていることが多くなります。

足しげく不動産会社とコミュニケーションを取る

もう一つの手法として、一つの不動産会社だけでなく、多くの不動産会社に足しげく通い、業者と仲良くなっておくことをおススメします。

やはり、不動産業者も人間ですから、密にコミュニケーションを取って仲良くなっておけば、新しい物件情報が出たときに情報が回ってきやすくなります。できるだけ優良物件を購入したいのであれば、粘り強く何回も顔をつきあわせてコミュニケーションを業者と取るようにしてください。

また、不動産会社に行くときには、自分がどのような物件を探してほしいのかも合わせて伝えるようにしないと、業者もなかなか希望通りの物件を紹介しづらいので、事前に準備しておきましょう。

ファミリータイプの中古マンションの注意点

自分とその家族が住むマンションであれば、自分が気に入れば購入すればいいだけですが、不動産投資でファミリータイプの中古マンションを購入する際には注意点があります。

それは、ワンルームマンションと違い、ファミリータイプのマンションはそこに長く住むことを前提にしているので、借りる側の選定条件が厳しめであることです。ですので、買ったときに、賃貸中であれば問題はありませんが、空室になった場合は空室リスクが比較的高く、長期化する可能性があります。

また、ファミリータイプのマンションの場合、多くは長く住むことが前提なので、退去後の経年劣化や配管などの水回り・設備を最新のものにするために、リフォーム工事費用が掛かります。そうしないと他のファミリータイプのマンションに客を奪われる可能性が高くなり、長く借りてもらえない、他のマンションと比較されたときに、競争力がないので、いつまでも借り手が見つからないといったリスクが出てきます。

最後に、ファミリータイプのマンションは利回りが低いことが多いです。

さきほど言った通り、ファミリータイプのマンションは競争力を上げるために、設備などのリフォーム工事が高額になりやすく、空室ができたときに空室が長期化しやすいため、平均化すると利回りが低くなる傾向にあるのが特徴です。

いったん、借り手が見つかれば長期の運用が見込めるので問題ないのですが、ファミリータイプのマンションを軸にした不動産投資も決して簡単ではありません。

まとめ

いかがでしょうか。

今回、不動産投資初心者や住宅購入をこれから考えている方が、プロや不動産投資家のように穴場物件を探すにはどうしたらいいのかについて書いてきましたが、参考になったでしょうか。

ファミリータイプの中古マンションは、実需面、つまり住むために買う人はほとんどが一般人であり、不動産会社が買うこともあまりなく、あとは不動産投資家が買うぐらいしかないので、ライバルは他の戸建てやワンルームマンションに比べて少ないカテゴリーですので検討する価値はあると思います。

この記事が、多くの不動産投資で、豊かな人生を送る方の手助けになればと思います。

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。


Biz人 編集部Biz人 編集部

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