【目次】
多くの不動産業者では、利回りをできるだけ高く見せるために、表面利回りを前面に押し出したりしています。
表面利回りとは、購入価格/年間の家賃収入のことであり、これは修繕積立金や管理費、固定資産税などは全く含まれてません。
なので、マンション購入などを投資目的で検討する際には「表面」利回りではなく、諸経費を考慮したネット利回り、つまり「実質」利回りで計算するようにしましょう。
また、購入の際には、空室リスクや家賃の下落リスク、災害リスク、事故物件になるリスクも考慮して、それに備える保険料も費用項目に入れて、実質利回りを計算するようにしましょう。
不動産を購入する場合、死亡時にローンが無くなる団体信用生命保険(団信)加入しますが、これを生命保険がわりになると言って購入させようとする業者には注意してください。
確かに、言っていることは間違いではありませんが、例えば、儲からない物件を購入して、何年後かに被保険者が不慮の事故で亡くなられた場合に、仮にそれまでの累積赤字が200万なら、掛かった保険料は200万となります。
実際、物件価格のケースや赤字の金額によって、変化しますが、数年間で200万なり、それなりの生命保険料を赤字で払ったのと、マンション購入や不動産投資をせずに、その赤字に匹敵する額の生命保険料を払って死亡した場合に、どっちが得なのかは検討する余地がありますので、一概に購入者にとって、利益のある生命保険かどうかは不明です。
実際、長く保有して長く利益を出す物件なら、確かにローン完済後は、不動産収入が丸々入ってくるので、年金代わりになるという言葉は間違いとは言えません。
しかし、そのような不動産が売れ残っていて、かつ、素人が購入できるという可能性は、非常に少ないです。
そもそも、そういった物件は、市場に出る前に、プロ同士で売買されてることが大半です。
初心者投資家のビジネスマンが、不動産投資で利益を出すには、シェアハウスや民泊にしたり、DIYをするなど、かなりの根気や情熱、工夫などが必要になります。
最後に
結論として、不動産投資は、不動産業者から買っても儲かる可能性は、あまりありません。
例えば、宝石を店舗で買って、転売しても利益が出るケースはそれほどないのと同じで、プロの取引の場にいないなら、不動産投資でビジネスマンが、片手間で儲かることは、かなり難しいです。
しかし、より損する可能性を減らすためにも、これまでの誘い文句を言ってくるような業者とは、できるだけ関わらないようにした方が賢明です。
それは、貴方の財産を守る為の知識であり、不動産投資の羅針盤になります。
今後、不動産投資を始められる方は、是非、参考にして頂ければと思います。
最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
