儲けのカラクリ

投資用マンションで失敗しないリスク最小化5選

テーマ
マンション投資、戸建て購入
執筆
宅建保有者・不動産会社営業

マンション購入や戸建て購入、土地に購入時に営業を受けてしまうというのはよくある話。うまい口車に乗せられて儲からない投資を點せられうことは避けたいものです。

不動産会社にて営業を行っていた執筆者が、不動産会社の目線を踏まえて、不動産会社に騙されない方法や確認すべきポイントを解説します。

投資用マンション失敗リスク1

投資用マンションの「仲介手数料0円」で失敗するリスク

営業トーク「業者売主だから仲介手数料0円」の裏には何が?

これは、多くの不動産業者が用いる手口で、「この物件は、当社が所有しているので、仲介手数料が掛からず、初期費用が抑えられます。」と営業担当がお客様に話す場合があります。

この場合、業者は既に、個人や他の業者から投資用の区分マンションなり、戸建てなりを買って、物件を所有している状態です。

また、物件によっては、見栄えを良くする為に、壁紙や床材の張替など、簡単なリフォームを加えて、再販していることが多いです。

仲介手数料0円と言っても、購入時の値段で売ることはなく、ほとんどの場合、元々の購入価格よりも、何割か高い利益を上乗せして売っています。

例外的に、長年売れ残ると固定資産税などの税金が掛かってくるため、在庫処分として買った値段、もしくは赤字で売る場合もありますが、投資対象として魅力がなかったから売れ残っている訳で、そういった売れ残り物件で利益を上げるのは、相当困難です。

ですので、仲介手数料0円の業者売主の物件には、注意しましょう。

投資用マンション失敗リスク2

「少額資金から投資が始められる」にリスクあり。投資用マンションで失敗する人とは?

「少額資金から投資が始められる」ワケがないのに強調してくる不動産屋の営業マン

不動産投資はマンション・戸建て・土地を購入するわけですから、色々と仲介手数料や司法書士手数料、登録免許税などの諸経費が掛かってきます。

少なくとも物件価格の5~6%は、掛かるので、頭金は用意しておく必要があります。

ですが、一部の不動産業者には、諸経費が、ほとんど掛からずに不動産投資を始められるということを言ってくる業者もいます。

例えば、「頭金10万くらいで、少額から不動産投資を始められますよ。」と言ってくる不動産業者には、要注意です。

業者売主の不動産に、仲介手数料0円で、更に諸経費(登記費用、登録免許税、不動産取得税など)まで、業者が肩代わりするといったケースには、特に注意しましょう。

一見、買い主にとってメリットが多いと考えがちですが、冷静になって考えれば、業者がわざわざ自分達に不利益な取引をする訳がありません。

この場合、業者がこのように勧める物件は、大半が周辺相場よりも、かなり高い価格で売られていますので、不動産投資の経験がない方は、騙されないように、気を付けてください。

頭金は物件価格の1割ほど用意して、しっかり諸経費を払って、業者売主ではなく、仲介で買った方が失敗することは少ないです。

仲介の相手方は、ほとんどがプロではなく、素人なので、交渉次第では安く、それなりに優良物件が手に入ることもあります。

投資用マンション失敗リスク3

投資用マンション購入で節税効果あり。でも、赤字リスクで失敗しないよう要注意

不動産購入の節税効果あるものの、そもそも赤字にならないように注意が必要

投資用不動産を購入した初年度は諸経費が経費計上できて、その分を確定申告で還付できるだけです。

不動産投資は、何年も続くので、投資用不動産による所得と1年の経費が、仮に合算して、ずっと赤字なら、単純に赤字を垂れ流している状態であり、利益を得るための不動産投資の目的からすると本末転倒です。

不動産投資の目的は、とにかく利益を出すか出さないかであり、その利益からくる税金をどうやって、多く払わずに済むかを考える方が、重要となります。

例えば、年間の不動産所得が2000万になれば、税金は半分以上支払わないといけないので、資産管理法人を作って法人税率で税金を払うようにしたり、その自分の設立した法人から自分の報酬や家賃補助を貰う形にすれば、そちらの方が、支払う税金は安く済みます。

>>次ページ:投資用マンションで失敗多発。「表面利回り」や「生命保険代わりに/年金代わり」の営業トークに潜むワナ。

Biz人 編集部Biz人 編集部

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