なぜ不動産投資はローンが良いのか？上限は年収の何倍？

不動産投資をローンを銀行から借りて行うメリットは？上限は年収の何倍？

メリット１：レバレッジを掛けることで利益を大きくできる

レバレッジとは、「てこの原理」という意味で、為替取引のFXのように、少ない資金でその何倍もの資金を動かすことを指します。

多くの日本人は、ローン＝借金という認識なので、手持ち資金で不動産投資をした方が安全だと思いがちですが、実際のところは資金の範囲内で買う物件よりも、金融機関から借りれるのであれば、借りて不動産投資に回した方が利益率は大きくなる上に、キャッシュフロー上も有利なことが多いです。

不動産会社に勤める人が決めているローンの上限目安：年収の１０倍

不動産会社に勤める人間の豆知識としてお伝えしますが、投資ローンが、どれだけ借りれるかにもよりますが、年収のだいたい10倍は銀行のルールで決まっていますので、年収700万円なら7000万円程度までは借りることができるようになっています。

もちろん、買える金額が大きければ大きいほど、物件の選択肢は増えますので、より高利回りな物件を購入できる可能性が上がります。

ただし、実際に、年収の10倍以上の投資ローンを組むとなった場合には、自己資金をどれほど持っているのか、他の連帯保証人の資産状況、職業や会社は安定しているか、払えなくても物件を売ればローンの返済が可能かなど、色々な項目をより厳しく審査されますので、ご注意ください。

メリット２：ローンで行った方が資金面で安全

一見、多額のローンを抱えている方が、毎月の支払いも大きいから危険なように感じますが、実際のところは違います。

たとえば、1000万円の資金を持っていたとして、7000万円の物件を買ったとします。

もし、ここで1000万円を頭金に入れたら、ローンの残高は6000万円になり、1000万円の支払い分だけ金利の支払いが減るので、総支払金額は頭金を入れない場合よりも、相当減ります。

しかし、不動産投資は途中で何が起こるか分からない不確定要素を多く含んでおり、火災や自殺、事故のリスクなどはもちろんありますが、もっとも無視できないのは突発的な修理費用の発生です。

実際、水道管やガス管が急に使えなくなったとか、雨漏りなどの事象は、災害や自殺よりも遥かに高い確率で発生します。

そして、水道管やガス管の老朽化の具合によっては、全戸数の水道管やガス管を取替工事したり、雨漏りなら、屋根を全て取替えるような大工事をしないといけない場合が出てきます。

そうなった場合、アパートの規模や戸数にもよりますが、数百万単位の出費は覚悟しておいた方が良いでしょう。

もし、その時に手持ちの資金がない場合、資金1000万円を全額頭金として支払った購入者は破産してしまう危険があります。

仮に、金融機関が、急な出費が発生した際でも融資してくれれば問題ありませんが、たいていの場合は、新たな担保を差し入れでもしない限り、融資してくれないことが大半です。

できるだけ手元資金は多く残すようにして、突発的な多額の支払いにも耐えられるように、不動産投資ローンで借りられる時には、なるべく多めに借りておくことをおススメします。

銀行は、「雨の日には傘を貸してくれず、晴れの日は傘を差し出す」という表現があるように、特に必要じゃない時は、自分から近づいてきてお金を貸そうとしてきますが、本当に必要な時には、なかなか貸してくれないのが現状です。

不動産投資のローン失敗しないために、最低限の頭金だけ銀行へ支払う

必要最低限の頭金というのは、融資額の10~15%ぐらいの金額です。

このぐらいのまとまった頭金を入れると、銀行融資は通りやすくなります。

これは、私の不動産業界での経験からでも、感じていたことですが、実際の金融庁が平成31年に発表している「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」でも、このぐらいの頭金を入れると、投資用不動産ローンには通りやすくなるという結果が出ていました。

つまり、信用金庫や銀行などの金融機関は、それなりの金額の頭金を顧客に求めているわけです。

しかし、あくまでも、これは平成31年の発表であり、現在はコロナショックによる更に、景気や国民の経済状況が悪化しているので、より審査基準が厳しくなっている可能性はありますので、最低でも15%以上は頭金を入れる覚悟でいた方が良いと思います。

不動産投資ローンが通りやすくなるために、必要な年収水準と信用力とは？

ローンの審査で見られる信用情報。過去の支払い滞納情報は５年以上残る可能性あり

自分の信用力とは、年収や社会的地位、勤務先、信用情報などを指します。

信用情報は、借金をして滞納してないかを金融機関が、信用情報機関の登録情報（クレジットヒストリー、略してクレヒス）から調べます。

1か月ぐらいの滞納は大丈夫ですが、3カ月以上滞納したり、債務整理中だったりした場合には、信用情報機関に情報が登録されますので、絶対に審査は通りません。

因みに、ブラックリストなるものは、実際には存在しませんが、先ほども言った通り、3カ月以上の滞納や債務整理、自己破産などの記録は、少なくとも5年以上は残るので、その間はローンを組むことはもちろん、クレジットカードの利用や賃貸契約、携帯電話本体の分割購入もできず、非常に不便を強いられることになります。

一般的な年収水準と収益源の安定性が重視される

次に、年収ですが、高いに越したことはありませんが、目安として500万前後なら問題はないと思います。

ただ、より有利な融資条件でローンを組むなら、融資先の金融機関の選択肢を広げるためにも、できれば年収700万以上が理想とされています。

因みに、歩合制の場合は、たとえ年収1000万でも、収入が不安定ということで、審査に通るのは厳しくなります。

勤務先は、東証一部上場企業などの会社の大きさや安定しているかの信用力が重要視されており、例えば、中小企業や零細企業で年収700万円の正社員のケースで、もし、勤務先の信用力が低いと融資担当者が判断した場合は審査が通らないこともあります。

また、社会的地位ですが、これは勤務先と内容が重複してしまう部分もありますが、公務員や医師、弁護士、公認会計士などの一般的に社会的地位が高い職業を指します。

特に、公務員は、社会的地位や年収、安定さから、とりわけ融資を引きやすくなっています。

最後に

不動産投資をやるなら、不動産投資ローンを組む方が、レバレッジを掛けられる、資金面でも突発的な支払いに対応できるといった面で、自己資金でやるよりも金利支払いを含めて有利であると思います。

そして、より有利な融資条件で不動産投資ローンを組むなら、社会的地位や年収、頭金を多く入れたり、借金の支払いを対応しないなどの工夫が必要になってきます。

この記事をお読み頂ければ、不動産投資におけるローンの考え方、ローン審査を通るためにプロが何を重要視しているのかが分かるので、先回りして準備し、より有利な条件で不動産投資に取り組むことができるようになるでしょう。

不動産投資をする皆様の参考になればと思います。

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。